Как оформить капитальный гараж в собственность: документы и порядок регистрации

Какой гараж считается капитальным

Для кадастрового учета важно установить, относится ли гараж к недвижимости. Основной признак капитального объекта — прочная связь с землей. Постройку нельзя перенести на другое место без разрушения или существенной утраты ее назначения.

На капитальный характер гаража обычно указывают:

• ленточный, плитный, свайный или иной заглубленный фундамент;
• кирпичные, блочные, бетонные или монолитные стены;
• стационарная кровля;
• подключенные инженерные коммуникации;
• невозможность разобрать и переместить объект без значительного повреждения;
• длительное использование гаража на одном месте.

Металлический гараж не всегда является некапитальным. Если он установлен на полноценном фундаменте и конструктивно связан с землей, вопрос следует оценивать индивидуально. Одновременно кирпичная постройка без законных оснований для использования земли не становится автоматически законной недвижимостью.

Зачем оформлять гараж в собственность

Некоторые владельцы десятилетиями пользуются гаражами по членской книжке, справке председателя ГСК или устной договоренности. Однако такие документы сами по себе не всегда подтверждают зарегистрированное право собственности.

После внесения сведений в ЕГРН собственник получает возможность:

• продать, подарить или завещать гараж;
• официально сдавать объект в аренду;
• включить его в наследственную массу;
• получить компенсацию при законном изъятии недвижимости;
• защищать право на объект в спорах с соседями, кооперативом и органами власти;
• зарегистрировать землю под гаражом, когда это допускается законом;
• подтвердить характеристики объекта выпиской из ЕГРН.

Регистрация особенно важна перед продажей. Покупателю недостаточно передать ключи и переоформить членскую книжку: переход права на недвижимость должен быть зарегистрирован в установленном порядке.

Сначала определите свою ситуацию

Как оформить гараж на собственном земельном участке

Наиболее понятная ситуация — гараж расположен в пределах участка, право на который уже зарегистрировано. Например, постройка находится рядом с жилым домом на участке ИЖС или ЛПХ либо на территории садового участка.

Шаг 1. Проверьте сведения о земле

Закажите актуальную выписку из ЕГРН и проверьте:

• зарегистрировано ли право на участок;
• установлены ли его границы;
• какая категория земли указана в реестре;
• каков вид разрешенного использования;
• имеются ли ограничения и охранные зоны;
• не выходит ли гараж за кадастровые границы.

Если координаты участка не установлены, перед регистрацией постройки целесообразно провести межевание. Иначе при обмерах может выясниться, что часть гаража фактически находится на соседней или муниципальной территории.

Шаг 2. Закажите обмеры гаража

Кадастровый инженер выезжает на объект, определяет его местоположение, контур, площадь, этажность, материал наружных стен и другие характеристики.

Шаг 3. Подготовьте технический план

На основании измерений и предоставленных документов кадастровый инженер формирует технический план. Для регистрации используется его электронная версия, заверенная усиленной квалифицированной электронной подписью специалиста.

Шаг 4. Подайте документы

Заявление о государственном кадастровом учете и регистрации права можно подать через МФЦ либо в электронной форме, когда у заявителя имеется такая возможность.

Шаг 5. Получите выписку из ЕГРН

После завершения процедуры гаражу присваивается кадастровый номер, а зарегистрированное право собственника отражается в ЕГРН.

Как оформить гараж по гаражной амнистии

Гаражная амнистия предусматривает упрощенный механизм оформления старых капитальных гаражей и участков под ними. Срок ее действия продлен до 1 сентября 2031 года.

Механизм может применяться, когда одновременно соблюдаются основные условия:

• гараж является капитальной постройкой;
• объект возведен до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, то есть до 30 декабря 2004 года;
• гараж используется гражданином, его наследником или лицом, получившим объект от прежнего владельца;
• земля относится к государственной или муниципальной собственности;
• объект официально не признан самовольной постройкой, подлежащей сносу;
• имеются документы, позволяющие подтвердить выделение земли, членство в кооперативе, строительство или длительное законное использование гаража.

Порядок действий

1. Найдите имеющиеся документы. Подойдут решения о предоставлении земли, справки ГСК, членская книжка, документы о выплате пая, технический паспорт БТИ, документы о подключении электричества и другие подтверждения.
2. Обратитесь в администрацию. Необходимо установить, можно ли предоставить участок под гаражом в собственность.
3. Подготовьте схему участка. Она может потребоваться, если земля под гаражом еще не образована.
4. Проведите кадастровые работы. Для земли подготавливается межевой план, для гаража — технический план.
5. Передайте документы в уполномоченный орган. Конкретная процедура может отличаться в зависимости от муниципального образования и состояния исходных документов.
6. Зарегистрируйте права. После принятия положительного решения сведения об участке и гараже вносятся в ЕГРН.

Отсутствие одного привычного документа не всегда означает, что оформить гараж невозможно. Иногда нужные сведения удается найти в архивах предприятия, муниципалитета, кооператива, БТИ или других организаций.

Как оформить капитальный гараж в ГСК

В гаражно-строительных кооперативах часто встречается следующая ситуация: человек полностью выплатил паевой взнос, много лет пользуется боксом, но право в ЕГРН не зарегистрировал.

Начать следует с обращения к председателю или в правление ГСК. Обычно запрашивают:

• справку о членстве в кооперативе;
• справку о полной выплате паевого взноса;
• документ, подтверждающий номер и расположение гаражного бокса;
• документы о предоставлении земли кооперативу;
• решение о создании или вводе гаражного комплекса;
• архивные документы, если кооператив был образован давно.

Состав комплекта зависит от истории кооператива и от того, оформляли ли другие владельцы боксы ранее. Если один из гаражей в составе комплекса уже поставлен на учет, часть общих документов могла ранее поступить в Росреестр. Однако рассчитывать на это без предварительной проверки не следует.

Как зарегистрировать недавно построенный гараж

Гаражная амнистия предназначена прежде всего для старых объектов. Если гараж возведен недавно на собственном земельном участке, используется другой порядок.

До начала строительства необходимо проверить:

• допускает ли вид разрешенного использования земли размещение гаража;
• соответствует ли постройка правилам землепользования и застройки;
• не попадает ли место строительства в охранную, санитарную, водоохранную или иную зону;
• соблюдены ли нормативные расстояния до границ участка и других объектов;
• не проходит ли под будущим строением газопровод, кабель или другая коммуникация;
• не выходит ли фундамент за юридические границы участка.

Для вспомогательного гаража на участке с жилым домом отдельное разрешение на строительство во многих случаях не требуется. Однако это не отменяет требования соблюдать назначение земли, градостроительные регламенты, строительные и противопожарные нормы.

После завершения строительства кадастровый инженер выполняет обмеры и готовит технический план. Затем собственник подает заявление о кадастровом учете и регистрации права.

Какие документы нужны для оформления гаража

Универсального комплекта для всех случаев не существует. Обычно используются следующие документы:

Как изготавливается технический план гаража

Технический план — основной документ для внесения характеристик капитального гаража в ЕГРН. Его подготавливает кадастровый инженер, имеющий действующую квалификацию.

Работа обычно включает:

1. изучение документов на землю и постройку;
2. проверку сведений ЕГРН;
3. выезд на место;
4. геодезическое определение координат контура;
5. внутренние и наружные обмеры;
6. расчет площади;
7. описание характеристик здания;
8. подготовку графической и текстовой частей;
9. формирование электронного XML-документа;
10. подписание технического плана электронной подписью кадастрового инженера.

Старый технический паспорт БТИ и новый технический план — не одно и то же. Технический паспорт может использоваться как исходный документ, но для современного кадастрового учета обычно требуется именно технический план.

Нужно ли межевать землю под гаражом

Межевание может потребоваться в трех основных ситуациях:

• участок под гаражом еще не образован;
• земля учтена, но ее границы не установлены;
• фактическое расположение гаража не совпадает с кадастровыми сведениями.

Если гараж находится на уже оформленном участке с уточненными координатами и полностью расположен внутри его границ, повторное межевание обычно не требуется.

При оформлении старого гаража на государственной или муниципальной земле может понадобиться образование самостоятельного участка. Кадастровый инженер подготавливает схему расположения, а после ее утверждения — межевой план.

Нельзя механически сформировать участок строго по стенам гаража, не проверив подъезд, общие проезды, красные линии, инженерные сети и земельные ограничения. Конфигурация участка должна соответствовать требованиям закона и принятому решению администрации.

Почему регистрацию гаража могут приостановить

Росреестр может приостановить учетно-регистрационные действия, если сведения в документах противоречат друг другу или не позволяют однозначно идентифицировать объект.

Частые причины:

• гараж частично расположен за границами участка;
• вид разрешенного использования земли не допускает размещение объекта;
• в техническом плане обнаружены ошибки;
• заявитель не подтвердил право на землю;
• не хватает документов ГСК или архива;
• площадь и конфигурация отличаются от старых документов;
• контур пересекает другой объект недвижимости;
• гараж расположен в зоне с особыми условиями использования;
• постройка имеет признаки самовольной;
• заявление подал человек, полномочия которого не подтверждены.

Приостановка — это еще не окончательный отказ. В уведомлении должны быть указаны причины и срок, в течение которого можно представить дополнительные документы или исправить технические ошибки.

Что делать, если гараж оказался самовольной постройкой

Проблемы возникают, когда гараж возведен без прав на землю, с нарушением разрешенного использования, за границами участка или в зоне, где капитальное строительство запрещено.

Простого изготовления технического плана в такой ситуации недостаточно. Технический план описывает объект, но сам по себе не устраняет юридические нарушения.

В зависимости от обстоятельств может потребоваться:

• оформить права на земельный участок;
• изменить вид разрешенного использования;
• исправить реестровую ошибку в границах;
• перераспределить земельные участки;
• устранить строительные нарушения;
• получить согласования владельцев инженерных сетей;
• обратиться в суд с требованием о признании права собственности.

До обращения в суд важно выяснить, допускается ли сохранение постройки в принципе. Если гараж создает угрозу, нарушает права соседей или находится на территории общего пользования, суд может отказать в признании права.

Типичные ошибки владельцев

Частые вопросы

Какой порядок выбрать именно в вашей ситуации

Для начала ответьте на четыре вопроса:

1. Зарегистрировано ли право на землю?
2. Установлены ли координаты границ участка?
3. Когда был построен гараж?
4. Какие документы сохранились у владельца или в ГСК?

После этого можно определить маршрут оформления. Для гаража на собственном участке чаще всего потребуется технический план. Для старого объекта на муниципальной земле — оформление по гаражной амнистии, образование участка и взаимодействие с администрацией. Для постройки с нарушениями сначала необходимо устранить земельные и градостроительные проблемы.

Полезные источники

• Методические рекомендации Росреестра по оформлению гаража
• Информация Государственной Думы о продлении гаражной амнистии
• Федеральный закон о гаражной амнистии