Как оформить второй жилой дом на одном участке

На земельном участке уже может находиться зарегистрированный жилой дом, но со временем собственнику может понадобиться еще один: для родителей, взрослых детей, второй семьи или вместо старого здания, которое пока не планируется сносить. В такой ситуации возникает закономерный вопрос — можно ли зарегистрировать второй жилой дом, не разделяя участок на две части.

Сам по себе факт наличия одного жилого дома в ЕГРН еще не означает, что второй дом зарегистрировать невозможно. Прямого федерального запрета на нахождение двух самостоятельных жилых домов на одном земельном участке нет. Однако возможность строительства зависит от вида разрешенного использования земли, градостроительного регламента конкретной территории, допустимого процента застройки, отступов, ограничений и характеристик будущего здания.

Проверить возможность оформления второго дома

Можно ли зарегистрировать два жилых дома на одном участке

В федеральном законодательстве нет общего правила, согласно которому на одном земельном участке обязательно должен находиться только один индивидуальный жилой дом. Поэтому наличие первого зарегистрированного здания само по себе не является достаточным основанием считать строительство второго дома невозможным.

Однако окончательный ответ нельзя дать только по выписке ЕГРН на первый дом. Необходимо проверить градостроительный режим самого земельного участка.

Для строительства второго дома имеют значение:

• категория земель;
• вид разрешенного использования участка;
• территориальная зона по правилам землепользования и застройки;
• предельные параметры строительства;
• максимальный процент застройки;
• минимальные отступы от границ;
• ограничения и зоны с особыми условиями использования территории;
• местоположение уже существующего дома и других капитальных построек.

Каким требованиям должен соответствовать второй дом

Если объект оформляется как индивидуальный жилой дом, он должен соответствовать установленным для ИЖС характеристикам. В частности, речь идет об отдельно стоящем здании высотой не более 20 метров и не более чем с тремя надземными этажами.

Дом должен состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для проживания и бытовых нужд. При этом индивидуальный жилой дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости по типу квартир.

Что проверяется	Почему это важно
Назначение участка	На земле должно допускаться размещение соответствующего жилого объекта.
Количество этажей	Индивидуальный жилой дом должен соответствовать параметрам объекта ИЖС.
Высота	Для объекта ИЖС федеральным законодательством установлена предельная высота 20 метров.
Отступы	Местоположение здания должно соответствовать действующим требованиям для конкретной территориальной зоны.
Процент застройки	При расчете учитывается площадь участка, уже занятая существующими объектами.
Ограничения участка	Охранные, санитарные и иные зоны могут ограничивать место размещения здания.

Что проверить на участке до строительства

Одна из самых распространенных ошибок — сначала выбрать место для фундамента, построить дом, а только после этого выяснять, возможно ли его зарегистрировать.

При строительстве второго дома риски выше, чем при освоении пустого участка: часть допустимой площади уже занята первым домом, гаражом, баней и другими капитальными объектами.

1. Вид разрешенного использования

Необходимо проверить актуальную выписку ЕГРН и установить вид разрешенного использования земельного участка.

Для упрощенного оформления жилых домов законодательство предусматривает, в частности, участки для индивидуального жилищного строительства, ведения гражданами садоводства, а также личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта при соблюдении предусмотренных законом условий.

2. Правила землепользования и застройки

Далее определяется территориальная зона и действующий для нее градостроительный регламент. Именно здесь могут содержаться параметры, которые становятся решающими при размещении второго дома.

3. Процент застройки

Нельзя оценивать второй дом отдельно от уже существующих строений. Максимальный процент застройки рассчитывается относительно всей площади участка и суммарной площади территории, занятой застройкой.

Например, большой новый дом может соответствовать требованиям по этажности и высоте, но его размещение окажется проблемным потому, что значительная часть допустимого пятна застройки уже занята первым домом и другими объектами.

4. Зоны и ограничения

Часть участка может попадать:

• в охранную зону инженерных коммуникаций;
• в водоохранную или иную территорию с особым режимом;
• в санитарную зону;
• в приаэродромную территорию;
• в зону объектов культурного наследия;
• в другую зону с особыми условиями использования территории.

В результате участок площадью, например, 12 соток физически может выглядеть достаточно большим для второго дома, но юридически пригодная для застройки территория окажется значительно меньше.

Почему особенно важны границы участка

При строительстве второго дома необходимо точно знать не положение старого забора, а координаты юридических границ земельного участка, содержащиеся в ЕГРН.

Если границы ранее не уточнялись, рекомендуется сначала выполнить межевание земельного участка. Если координаты в ЕГРН уже существуют, их можно перенести на местность. Для этого проводится вынос границ участка в натуру. Такая проверка позволяет понять:

• где фактически проходит юридическая граница;
• соответствует ли ей существующий забор;
• можно ли выдержать необходимые отступы;
• не окажется ли часть будущего здания за пределами участка;
• какое место безопаснее выбрать для нового строительства.

Как оформить второй дом, если строительство только планируется

Если второй жилой дом еще не построен, наиболее безопасный подход — проверить возможность его размещения до начала строительных работ.

Шаг 1. Получить актуальные сведения об участке

Потребуются сведения ЕГРН о земле, информация о зарегистрированных объектах, границах и ограничениях.

Шаг 2. Проверить ПЗЗ и градостроительный регламент

Нужно установить, допускается ли выбранное размещение второго жилого дома и не превышаются ли предельные параметры застройки.

Шаг 3. Определить юридические границы

Если границы участка отсутствуют или вызывают сомнения, до строительства желательно провести кадастровые или геодезические работы.

Шаг 4. Выбрать место для второго дома

Положение здания определяют с учетом:

• границ участка;
• первого жилого дома;
• существующих капитальных сооружений;
• красных линий;
• ограничений территории;
• предельного процента застройки;
• требований пожарной и иной безопасности.

Шаг 5. Решить вопрос с уведомительным порядком

Градостроительным кодексом предусмотрено уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС. В нем указываются сведения об участке, будущем доме, его параметрах и отступах от границ. Уполномоченный орган проверяет заявленные параметры и возможность размещения объекта. Поэтому для нового строительства уведомительный порядок позволяет выявить существенную проблему до того, как деньги будут вложены в фундамент и коробку здания. ООО «ГостГеоСтандарт» оказывает услугу по подготовке уведомлений о начале и завершении строительства. Подробнее об уведомлениях и технических планах

Шаг 6. После окончания строительства заказать технический план

Кадастровый инженер выполняет необходимые измерения, определяет характеристики здания и подготавливает технический план.

Шаг 7. Поставить дом на кадастровый учет и зарегистрировать право

После завершения процедуры в ЕГРН появляется самостоятельный объект недвижимости со своим кадастровым номером. Первый дом при этом продолжает существовать как отдельный объект недвижимости.

Что делать, если второй дом уже построен

Нередко собственник обращается к кадастровому инженеру уже после завершения строительства. Например, на участке много лет стоял старый жилой дом, рядом построили новый, а вопрос регистрации решили отложить.

В такой ситуации сначала необходимо провести предварительную проверку объекта. Желательно установить:

1. на каком земельном участке расположен дом;
2. установлены ли координаты участка в ЕГРН;
3. соответствует ли назначение земли размещению жилого дома;
4. соответствует ли здание параметрам объекта ИЖС;
5. не выходит ли оно за границы участка;
6. какие ограничения действуют на территории;
7. не возникают ли очевидные противоречия с параметрами застройки.

До 1 марта 2031 года законодательством предусмотрена возможность государственного кадастрового учета и регистрации права на определенные жилые и садовые дома в упрощенном порядке — на основании технического плана и документа на земельный участок, если право на землю не зарегистрировано в ЕГРН и такой документ необходим.

Этот порядок распространяется, в частности, на соответствующие установленным требованиям жилые дома на землях для ИЖС, садоводства и ЛПХ в границах населенного пункта при соблюдении предусмотренных законом условий.

Поэтому при уже построенном втором доме разумно сначала заказать предварительный анализ документов, а уже после этого проводить кадастровые работы.

Зачем нужен технический план второго дома

Технический план — основной кадастровый документ, содержащий сведения о построенном здании, необходимые для внесения объекта в ЕГРН.

Кадастровый инженер определяет и отражает в документе основные характеристики дома, включая его местоположение на земельном участке.

При подготовке технического плана специалист:

• анализирует документы на землю;
• изучает имеющиеся документы на объект;
• проводит необходимые измерения;
• определяет координаты контура здания;
• рассчитывает площадь;
• фиксирует этажность и другие характеристики;
• формирует технический план в установленном формате.

После кадастрового учета первый и второй дома будут существовать в ЕГРН как два самостоятельных здания с разными кадастровыми номерами, расположенные на одном земельном участке.

Подробнее об изготовлении технического плана

Нужно ли делить участок на два

Не обязательно.

Если градостроительные требования позволяют разместить два жилых дома на одном земельном участке, сам по себе факт строительства второго здания не означает необходимости раздела земли.

Но раздел может оказаться полезным, если собственник хочет, чтобы каждый дом был связан со своим отдельным земельным участком.

Такой вариант часто рассматривают, когда:

• дома фактически принадлежат разным членам семьи;
• один из домов планируется продать;
• собственники хотят избежать общей земли;
• планируется дарение дома вместе с отдельным участком;
• недвижимость в дальнейшем будет наследоваться разными лицами.

Но раздел участка возможен не всегда

После образования двух новых участков каждый из них должен соответствовать установленным требованиям, в том числе минимальной допустимой площади и конфигурации. Кроме того, необходимо посмотреть, как относительно будущей границы располагаются сами здания. Например, участок площадью 10 соток теоретически можно разделить на две части, но после проведения новой границы один из домов может оказаться слишком близко к ней. Поэтому сначала желательно смоделировать будущий раздел, а не проводить его исключительно «по половине участка».

Что делать, если новый дом строится вместо старого

Отдельная ситуация возникает, когда собственник фактически не планирует постоянно использовать два дома. Например:

1. на участке стоит старый зарегистрированный дом;
2. в нем продолжают жить во время строительства;
3. рядом возводится новый дом;
4. после переезда старое здание предполагается снести.

В этом случае не следует автоматически снимать старый объект с кадастрового учета еще до его фактического сноса. Сначала необходимо определить подходящую последовательность действий исходя из документов и расположения обоих зданий. После фактического уничтожения старого дома кадастровый инженер может подготовить акт обследования, на основании которого прекращается существование объекта в ЕГРН. Услуга подготовки акта обследования также представлена в разделе «Технические планы».

Из-за чего возникают проблемы с регистрацией второго дома

Проблема	Что делать
Не определены границы земли	Провести межевание и внести координаты в ЕГРН.
Забор не совпадает с границей ЕГРН	Выполнить вынос границ в натуру и установить причину расхождения.
Дом находится слишком близко к границе	Проверить действующие ПЗЗ и конкретные параметры размещения здания.
Превышен допустимый процент застройки	Проанализировать параметры существующей и планируемой застройки.
Часть здания выходит за границу участка	Потребуется отдельный анализ; иногда рассматривается изменение границ или перераспределение земли.
На территории действуют ограничения	Определить вид ограничения и допустимость нахождения здания в соответствующей зоне.
ПЗЗ ограничивают параметры застройки	Изучить градостроительный регламент до оформления технического плана или начала строительства.

Какие документы понадобятся

Точный комплект документов зависит от обстоятельств, но для предварительной проверки обычно полезно подготовить:

• выписку ЕГРН на земельный участок;
• выписку ЕГРН на первый жилой дом;
• правоустанавливающие документы на землю, если соответствующие сведения отсутствуют в ЕГРН;
• старые кадастровые и технические документы при их наличии;
• документы на второй дом, если он уже построен;
• имеющиеся уведомления о строительстве;
• схемы, проекты и другую документацию, если она подготавливалась.

После изучения документов кадастровый инженер сможет определить, какие дополнительные работы необходимы: обмеры здания, межевание, вынос границ, технический план либо другие действия.

Пошаговый алгоритм оформления второго жилого дома

Частые вопросы

Если первый дом уже зарегистрирован, Росреестр автоматически откажет во втором? Нет. Сам факт регистрации первого жилого дома не означает автоматического запрета на второй объект. Необходимо оценивать правовой режим земельного участка, действующие ПЗЗ, параметры и местоположение нового здания. Можно ли иметь два кадастровых номера домов на одном участке? Да, если оба здания законно существуют как самостоятельные объекты недвижимости. У каждого дома будет собственный кадастровый номер, а кадастровый номер земельного участка останется отдельным. Нужно ли обязательно делить участок? Нет. Для регистрации второго дома раздел земли сам по себе не является обязательным условием. Но он может быть целесообразен, если собственник хочет в дальнейшем распоряжаться домами и землей независимо друг от друга. Можно сначала оформить второй дом, а потом разделить землю? В ряде ситуаций это возможно, однако будущий раздел желательно продумать заранее. Иначе новая граница между участками может пройти слишком близко к одному из домов или образованные участки не будут соответствовать требованиям. Можно ли зарегистрировать второй дом на участке 6 соток? Единого ответа только по площади участка нет. Нужно учитывать размеры двух зданий, их расположение, процент застройки, минимальные размеры земельных участков, отступы и местные ПЗЗ. На одном участке 6 соток размещение двух домов может оказаться допустимым, на другом — нет. Что делать, если второй дом уже стоит близко к забору? Сначала необходимо определить юридическую границу участка. Ориентироваться только на забор нельзя. Если координаты уже внесены в ЕГРН, заказывают вынос границ в натуру, после чего анализируют фактическое расстояние от здания до границы и требования ПЗЗ. Можно ли оформить новый дом, не снося старый? Потенциально да. Но сначала необходимо проверить, допускается ли одновременное размещение двух домов при действующих параметрах конкретного участка. Сносить зарегистрированный старый дом только ради подготовки документов на новый объект без предварительного анализа не следует.

Куда обратиться для оформления второго дома

Оформление второго жилого дома сложнее стандартной регистрации здания на свободном участке: необходимо учитывать не только параметры нового объекта, но и уже существующую застройку. ООО «ГостГеоСтандарт» выполняет кадастровые и геодезические работы в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Специалисты могут проанализировать исходные документы, проверить границы, выполнить необходимые измерения, подготовить технический план и определить дальнейший порядок действий.